第17章 谋划大地主
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“指挥官阁下，恭喜您，您在规定的时间内完成了新手最终任务，请查看奖励。”
在回来的路上，系统提示任务完成，他迅速把心神集中在大脑，想看看这一次奖励到底怎么样？
脑海中显示了四幅图像，其中的两个分别是手机和太阳能面板。
另外两幅分别是一幅工业用的机器，一幅像是飞机的喷气式马达。
两幅图纸都感觉很高端，姜大邺只能求助于系统解释了。
“指挥官阁下，这是最新一代五轴联动机床的设计图纸，是2035年由德国工业设计师鲍里斯·克莱曼设计并且制作成功。”
“里面包含了当今世界上最精确的加工设计程序，最耐用的刀具生产资料。”
“另外一幅图纸是2085年由中国航空设计师李帅设计的一款大推力航空涡扇式发动机。”
“所有具体参数资料，已经发放至您的手机里，请认真查看后，慎重选择。”
姜大邺看了一下手机，发现里面的参数资料，基本上都看不懂。
但是他也知道，发动机的制造必须要有一个前提，就是完整先进的工业技术支撑。
这根本就不需要去慎重考虑，他直接选择了五轴联动机床。
“指挥官阁下，恭喜您得到了最新的五轴联动机床技术。”
“指挥官阁下，您触发了系统升级任务：请在两年内，自主研发一个引发世界变革的发明。”
“系统升级后，将可以自主选择升级任何一项科技。”
这些科技距离姜大邺有些遥远，他现在可不想被这些东西拖延了发展的脚步。
就像前苏联那样，因为各种各样的高大上科技研发项目，使得他们的民用工业迟迟得不到有效发展，导致经济不断恶化，最终拖垮了整个国家。
没有在香港多待，姜大邺当天下午就回到了公司。
他把唐文基叫了过来，询问了他筹备的公司情况和进展。
唐文基告诉他，其实马特上次去羊城找了一个比较适合的烂尾楼，很适合他们作为公司总部，仓储和维修中心的综合体。
是1992年，一个香港的船运商投资新建的，花了一年时间就建好了，大楼的主体外墙都已经装饰过了，只差内部没有装修，还是毛坯建筑。
因为伊拉克战争，导致他的公司亏损严重，又加上事业上的诸多不顺，让他放弃了在内地做生意的想法。
这座大楼差不多完工时，这名港商已经拿不出现金，支付余下的工程款。
现在，姜大邺要是再能拿出600万，然后贷款1400万，这栋16楼的商务楼就属于他了。
唐文基根本就不知道姜大邺在股市捞了多少钱？
所以他很担心姜大邺财务状况。
姜大邺没有丝毫犹豫，他准备拿出100万美元，转到启航公司的名下。
在唐文基要走之前，他还交代，最好搞个中外合资的外壳，在现行的国内政策下，这样就能够享受到最大优惠。
姜大邺准备做一个计划书。
好好规划一下，接下来半年里，怎样才能做到完善的投资计划，最高效率的使用自己的资金？
因为在这个年代，国内对外汇的使用管控很严，很难把人民币兑换成外币。
所以就必须把自己赚的人民币尽快用到投资上面去。
房地产是绝对的一块肥肉，姜大邺决定把自己国内的资金大部分用于这方面。
但是这一方面，他资金不够充裕，又没有人脉关系，就连建筑和房地产开发的基础知识都没有。
姜大邺绞尽脑汁想到一个绝世的商业策划。
“银行按揭，无限循环贷款”
中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。
但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％。
这个暂行办法还是针对当时的国情来制定的，有很多的漏洞，执行的条件对姜大邺说，可谓是非常宽松。
姜大邺首先打算成立一个二手房买卖，租赁公司。
这个在香港多如牛毛，规章制度完善到令人发指，绝对不会出现被人坑的现象。
只有他们坑别人，没有人坑到他们。
到时候挖一个人才过来，负责大陆这边的公司，名字都想好了叫“安居二手房产租赁和交易公司”。
如果要顺利的实施这个计划。有两个先决条件。
第一，这些房子的租金必须有超过银行的贷款利率。
第二，这些房子必须要有较高的出租率。
符合这两种特征的，其实还是有很多的。
酒店旅馆，名校旁边的学区房，繁华地带的写字楼等等。
酒店旅馆周洪宇暂时没有那么多资金插足，他需要的是快速无限循环，那个太慢了。一
写字楼这个相对风险大，明年的金融危机可能会让一大批公司企业倒闭，房屋的空置率会成倍提高。
再说了，等金融风暴以后可以大规模抄底，现在为时过早。
现在就是学区房了，这个绝对可以有。
中国绝大多数老百姓，都有一个共同思想，望子成龙。
为了小孩有一个良好的学习环境，找一个好的学校是必然的。
租房陪读，就是最常见的。
如果要做到循环贷款，首要的条件就是银行的利率要远低于房租。
现如今阶段国内的银行利率非常高，平常的贷款利率至少都有12%到15%，最高的甚至可以达到20%。
这样的行情下，明显是不适合做房产按揭的，但现金存款绝对是稳赚不亏。
因为今年南斯拉夫中国大使馆被炸事件，西方与中国之间的关系破裂，双方都互不信任。
这样的国际环境下，外汇储备就显得尤为重要了。
现行的金融管制政策开始加强，针对外汇的兑换条件和数量都进行严格把控。
普通的老百姓需要兑换美元，如果按照基本流程申请，是不可能获得审核通过的
这就导致了黑市上货币兑换的比率远超过了官方报价，一般都是1:11或者是1:12。
与此同时，也间接加大了银行吸储外汇的难度，不得已之下，央行公布了最新的外汇存储方案。
用人民币作为外汇存储的利息。
作为补偿，外汇存储的利息是人民币存储利息的一倍。
也就是说，存储利率最少也有20%，最高可以达到40%。
国内的大环境如此，也就造成了购房按揭条款如同虚设。
因为根本没有多少人能够承受如此高昂的利息。
姜大邺如果想贷出大批现金，那就只能把目光对准国外。
国外银行的贷款利率一边保持保持在3%—10%之间，且贷款的条件比较严苛。
但是有一个国家完全打破了陈规，它堪称国际金融行业里面的搅屎棍。
在整个90年代，他们的银行在国际上大放光彩，不仅仅在国际银行前十排行榜上占据了过半的数量，更是把日元推广到了全世界。
RB央行为了推广日元，也为了稳定国内的通货膨胀，制定了低息政策。
他们的利率低的可怕，后世的RB银行的利率，甚至是负利率。
就是说去银行存钱不仅没有利息给储户，甚至还要缴纳微薄的利息给银行。
现阶段RB银行贷款利率是0.42%，低的令人发指，比现阶段国内银行的贷款利率，足足低了三十多倍。
现在国际上很流行的一种赚钱模式，就是用日元贷款，然后兑换成美元，存进美国银行，赚取利息差。
由于这些年美国联邦基金目标利率和RB银行官方贴现利率之间的利差约为5%，所以很多人就靠这个赚钱维持生计，特别是在东南亚国家的那些人群。
泰国首富阿布朗先生，前期就是依靠着仅有的家产，疯狂的借贷，投资买房，反复循环，迅速积累起了大量的财富。
不过这个家伙，实在太过疯狂、贪婪，根本就不知收敛为何物。
虽然表面上的财富已经超过40亿美元，但实际上身负欠债的额度已经远远超过了这个数值。
亚洲金融危机爆发之后，这个家伙也是一夜之间一贫如洗，全家人甚至只能依靠乞讨为生。
许多人都为之唏嘘。
这简直就是一步天堂，一步地狱。
这也是亚洲金融危机中的最典型破产案例之一。
传说中的躺着赚钱就是这样个模式。
但关键需要把握好分寸，
姜大邺现在也想玩笔大的，差不多也是这样的模式。
打一个比方，姜大邺用自己的钱，购买了北上广深的500套房子，均价20万，总共花了一个亿。
把这些房产做抵押给RB的银行，然后贷出相当于5000万到8000万人民币的日元。
再把这些日元兑换成美元，存入中国银行，因为中国银行可以用美元存款做抵押借出人民币。（不是贷款，借人民币只要收手续费）
而且中国银行给出的外资存款利率远高于人民币存款利率，大概会有20%—40%的利率（定期存款年限决定利率，给出的利息也是人民币）。
这样一算，中国银行每年会支付存款利息1000万到3200万不等的人民币。
500套房产，全部算学区房，每套房，每个月收1000多的房租，一年刚好两万。
也可以按照房价10%的价钱，收取年租金。
因为全囯每个地方的房价不一样，这样的租赁方式更为合理。
这样一算，每年房租将近1000万人民币。
综上一起核算，从中国银行借出5000万到8000万人民币，加上存款利息1000万至3200万人民币不等，再加上房租1000万人民币。
那么最少可以再增加7000万人民币，最多可以再增加1.22亿人民币的流动资金。
没错，除去手续费，最多的可以再拿到1亿人民币的现金。
再拿这些钱去买房，然后再贷款，又再次买房……
如此反复循环，只要姜大邺愿意，他就能把整个中国买下来，但是前提他要到98年之前完成这个布局。
有人会说，这么好的事情，那些持有外汇的外国人，都会想方设法投钱进来，仅仅利息这一项，都能赚的盆满钵满。
却为什么没有外资愿意来做这样的投资项目呢？
那是因为当下的国情和国际环境造成的。
西方国家对现在的华夏采取的是遏制政策，这让很多西方人对华夏国内的发展没有信心。
人民币在那个时期，是属于绝对的小众货币，甚至是比起瑞士法郎和港币都不如。
把美元等外汇存入中国银行，而得到利息却是人民币，这让绝大部分的投资者都望而生畏。
就是华夏本国的官员和商人，都是对那些稳定的外汇趋之若鹜，更不要说那些外国投资者了。
再加上九三年的海南房产破灭危机，政府已经颁布了比较严格的房产政策，对外资购房采取针对性的措施。
外资投入到华夏内地，基本上无暴利可图了，还不如投入到东南亚的房地产市场中。
所以，这些都便宜了姜大邺。
1998年之后，因为金融危机的影响，银行利率会降到一个合理的水平上，国家的房改政策也会重新颁布。
那时候，姜大邺的安居房产公司发展就会大大的放缓。
姜大邺的包租公梦想，雏形已现，就缺一个职业经理团队了。
“指挥官阁下，恭喜您，您在规定的时间内完成了新手最终任务，请查看奖励。”
在回来的路上，系统提示任务完成，他迅速把心神集中在大脑，想看看这一次奖励到底怎么样？
脑海中显示了四幅图像，其中的两个分别是手机和太阳能面板。
另外两幅分别是一幅工业用的机器，一幅像是飞机的喷气式马达。
两幅图纸都感觉很高端，姜大邺只能求助于系统解释了。
“指挥官阁下，这是最新一代五轴联动机床的设计图纸，是2035年由德国工业设计师鲍里斯·克莱曼设计并且制作成功。”
“里面包含了当今世界上最精确的加工设计程序，最耐用的刀具生产资料。”
“另外一幅图纸是2085年由中国航空设计师李帅设计的一款大推力航空涡扇式发动机。”
“所有具体参数资料，已经发放至您的手机里，请认真查看后，慎重选择。”
姜大邺看了一下手机，发现里面的参数资料，基本上都看不懂。
但是他也知道，发动机的制造必须要有一个前提，就是完整先进的工业技术支撑。
这根本就不需要去慎重考虑，他直接选择了五轴联动机床。
“指挥官阁下，恭喜您得到了最新的五轴联动机床技术。”
“指挥官阁下，您触发了系统升级任务：请在两年内，自主研发一个引发世界变革的发明。”
“系统升级后，将可以自主选择升级任何一项科技。”
这些科技距离姜大邺有些遥远，他现在可不想被这些东西拖延了发展的脚步。
就像前苏联那样，因为各种各样的高大上科技研发项目，使得他们的民用工业迟迟得不到有效发展，导致经济不断恶化，最终拖垮了整个国家。
没有在香港多待，姜大邺当天下午就回到了公司。
他把唐文基叫了过来，询问了他筹备的公司情况和进展。
唐文基告诉他，其实马特上次去羊城找了一个比较适合的烂尾楼，很适合他们作为公司总部，仓储和维修中心的综合体。
是1992年，一个香港的船运商投资新建的，花了一年时间就建好了，大楼的主体外墙都已经装饰过了，只差内部没有装修，还是毛坯建筑。
因为伊拉克战争，导致他的公司亏损严重，又加上事业上的诸多不顺，让他放弃了在内地做生意的想法。
这座大楼差不多完工时，这名港商已经拿不出现金，支付余下的工程款。
现在，姜大邺要是再能拿出600万，然后贷款1400万，这栋16楼的商务楼就属于他了。
唐文基根本就不知道姜大邺在股市捞了多少钱？
所以他很担心姜大邺财务状况。
姜大邺没有丝毫犹豫，他准备拿出100万美元，转到启航公司的名下。
在唐文基要走之前，他还交代，最好搞个中外合资的外壳，在现行的国内政策下，这样就能够享受到最大优惠。
姜大邺准备做一个计划书。
好好规划一下，接下来半年里，怎样才能做到完善的投资计划，最高效率的使用自己的资金？
因为在这个年代，国内对外汇的使用管控很严，很难把人民币兑换成外币。
所以就必须把自己赚的人民币尽快用到投资上面去。
房地产是绝对的一块肥肉，姜大邺决定把自己国内的资金大部分用于这方面。
但是这一方面，他资金不够充裕，又没有人脉关系，就连建筑和房地产开发的基础知识都没有。
姜大邺绞尽脑汁想到一个绝世的商业策划。
“银行按揭，无限循环贷款”
中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。
但当时的条件是比较严格的，一是要求有提供双重保证即抵押（质押）担保与保证担保，二是最高期限为10年，三是要求借款人先有存款，存款金额不少于房价款的30％。
这个暂行办法还是针对当时的国情来制定的，有很多的漏洞，执行的条件对姜大邺说，可谓是非常宽松。
姜大邺首先打算成立一个二手房买卖，租赁公司。
这个在香港多如牛毛，规章制度完善到令人发指，绝对不会出现被人坑的现象。
只有他们坑别人，没有人坑到他们。
到时候挖一个人才过来，负责大陆这边的公司，名字都想好了叫“安居二手房产租赁和交易公司”。
如果要顺利的实施这个计划。有两个先决条件。
第一，这些房子的租金必须有超过银行的贷款利率。
第二，这些房子必须要有较高的出租率。
符合这两种特征的，其实还是有很多的。
酒店旅馆，名校旁边的学区房，繁华地带的写字楼等等。
酒店旅馆周洪宇暂时没有那么多资金插足，他需要的是快速无限循环，那个太慢了。一
写字楼这个相对风险大，明年的金融危机可能会让一大批公司企业倒闭，房屋的空置率会成倍提高。
再说了，等金融风暴以后可以大规模抄底，现在为时过早。
现在就是学区房了，这个绝对可以有。
中国绝大多数老百姓，都有一个共同思想，望子成龙。
为了小孩有一个良好的学习环境，找一个好的学校是必然的。
租房陪读，就是最常见的。
如果要做到循环贷款，首要的条件就是银行的利率要远低于房租。
现如今阶段国内的银行利率非常高，平常的贷款利率至少都有12%到15%，最高的甚至可以达到20%。
这样的行情下，明显是不适合做房产按揭的，但现金存款绝对是稳赚不亏。
因为今年南斯拉夫中国大使馆被炸事件，西方与中国之间的关系破裂，双方都互不信任。
这样的国际环境下，外汇储备就显得尤为重要了。
现行的金融管制政策开始加强，针对外汇的兑换条件和数量都进行严格把控。
普通的老百姓需要兑换美元，如果按照基本流程申请，是不可能获得审核通过的
这就导致了黑市上货币兑换的比率远超过了官方报价，一般都是1:11或者是1:12。
与此同时，也间接加大了银行吸储外汇的难度，不得已之下，央行公布了最新的外汇存储方案。
用人民币作为外汇存储的利息。
作为补偿，外汇存储的利息是人民币存储利息的一倍。
也就是说，存储利率最少也有20%，最高可以达到40%。
国内的大环境如此，也就造成了购房按揭条款如同虚设。
因为根本没有多少人能够承受如此高昂的利息。
姜大邺如果想贷出大批现金，那就只能把目光对准国外。
国外银行的贷款利率一边保持保持在3%—10%之间，且贷款的条件比较严苛。
但是有一个国家完全打破了陈规，它堪称国际金融行业里面的搅屎棍。
在整个90年代，他们的银行在国际上大放光彩，不仅仅在国际银行前十排行榜上占据了过半的数量，更是把日元推广到了全世界。
RB央行为了推广日元，也为了稳定国内的通货膨胀，制定了低息政策。
他们的利率低的可怕，后世的RB银行的利率，甚至是负利率。
就是说去银行存钱不仅没有利息给储户，甚至还要缴纳微薄的利息给银行。
现阶段RB银行贷款利率是0.42%，低的令人发指，比现阶段国内银行的贷款利率，足足低了三十多倍。
现在国际上很流行的一种赚钱模式，就是用日元贷款，然后兑换成美元，存进美国银行，赚取利息差。
由于这些年美国联邦基金目标利率和RB银行官方贴现利率之间的利差约为5%，所以很多人就靠这个赚钱维持生计，特别是在东南亚国家的那些人群。
泰国首富阿布朗先生，前期就是依靠着仅有的家产，疯狂的借贷，投资买房，反复循环，迅速积累起了大量的财富。
不过这个家伙，实在太过疯狂、贪婪，根本就不知收敛为何物。
虽然表面上的财富已经超过40亿美元，但实际上身负欠债的额度已经远远超过了这个数值。
亚洲金融危机爆发之后，这个家伙也是一夜之间一贫如洗，全家人甚至只能依靠乞讨为生。
许多人都为之唏嘘。
这简直就是一步天堂，一步地狱。
这也是亚洲金融危机中的最典型破产案例之一。
传说中的躺着赚钱就是这样个模式。
但关键需要把握好分寸，
姜大邺现在也想玩笔大的，差不多也是这样的模式。
打一个比方，姜大邺用自己的钱，购买了北上广深的500套房子，均价20万，总共花了一个亿。
把这些房产做抵押给RB的银行，然后贷出相当于5000万到8000万人民币的日元。
再把这些日元兑换成美元，存入中国银行，因为中国银行可以用美元存款做抵押借出人民币。（不是贷款，借人民币只要收手续费）
而且中国银行给出的外资存款利率远高于人民币存款利率，大概会有20%—40%的利率（定期存款年限决定利率，给出的利息也是人民币）。
这样一算，中国银行每年会支付存款利息1000万到3200万不等的人民币。
500套房产，全部算学区房，每套房，每个月收1000多的房租，一年刚好两万。
也可以按照房价10%的价钱，收取年租金。
因为全囯每个地方的房价不一样，这样的租赁方式更为合理。
这样一算，每年房租将近1000万人民币。
综上一起核算，从中国银行借出5000万到8000万人民币，加上存款利息1000万至3200万人民币不等，再加上房租1000万人民币。
那么最少可以再增加7000万人民币，最多可以再增加1.22亿人民币的流动资金。
没错，除去手续费，最多的可以再拿到1亿人民币的现金。
再拿这些钱去买房，然后再贷款，又再次买房……
如此反复循环，只要姜大邺愿意，他就能把整个中国买下来，但是前提他要到98年之前完成这个布局。
有人会说，这么好的事情，那些持有外汇的外国人，都会想方设法投钱进来，仅仅利息这一项，都能赚的盆满钵满。
却为什么没有外资愿意来做这样的投资项目呢？
那是因为当下的国情和国际环境造成的。
西方国家对现在的华夏采取的是遏制政策，这让很多西方人对华夏国内的发展没有信心。
人民币在那个时期，是属于绝对的小众货币，甚至是比起瑞士法郎和港币都不如。
把美元等外汇存入中国银行，而得到利息却是人民币，这让绝大部分的投资者都望而生畏。
就是华夏本国的官员和商人，都是对那些稳定的外汇趋之若鹜，更不要说那些外国投资者了。
再加上九三年的海南房产破灭危机，政府已经颁布了比较严格的房产政策，对外资购房采取针对性的措施。
外资投入到华夏内地，基本上无暴利可图了，还不如投入到东南亚的房地产市场中。
所以，这些都便宜了姜大邺。
1998年之后，因为金融危机的影响，银行利率会降到一个合理的水平上，国家的房改政策也会重新颁布。
那时候，姜大邺的安居房产公司发展就会大大的放缓。
姜大邺的包租公梦想，雏形已现，就缺一个职业经理团队了。